[광명 11구역 재개발] 힐스테이트 광명11(가칭) 11월 분양 총정리

“35층 룰을 뚫었다!” 은마아파트, 공공기여 늘리며 49층·5,893세대 재건축 확정

서론

서울 강남구 대표 노후 단지인 은마아파트(대치동 316번지)가 49층, 5,893세대(공공주택 1,090세대 포함) 규모의 초대형 신축 단지로 거듭납니다.
이제는 **‘35층 룰’**이 무의미해진 시대—서울시의 신속통합기획(패스트트랙) 적용으로 용적률이 300%에서 331%로 상향, 공공기여 강화로 도시재생과 주택공급의 두 마리 토끼를 잡은 상징적 프로젝트입니다.
이 글에서는 주요 내용, 인근 시세, 입지적 강점 등을 표 중심으로 정리해드릴게요.

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본론

1. 은마아파트 재건축 핵심 정보

항목	내용
위치	서울시 강남구 대치동 316
규모	최고 49층, 총 5,893세대
공공주택	총 1,090세대 (공공임대 231세대 + 공공분양 182세대 포함)
용적률	기존 300% → 331% (역세권 특례 적용, 학여울역 250m 이내)
공공기여	공원 조성, 400대 주차장, 개방형 도서관, 4만㎥ 저류조, 폭 20m 공공보행통로
추진 히스토리	35층 규제 → 2023년 폐지 → 2025년 신속통합기획(8개월 만에 정비계획 변경 가결)

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2. 인근 아파트 매매 시세 (2025년 8월 기준)

단지	거래 면적	최근 매매가
은마아파트	전용 101㎡ (약 30평)	약 36억 원 (2025-06-26 기준)
대치동 일대 일반 평균	전용 80~85㎡	약 31억2천만 원 ~ 36억5천만 원
강남구 전체 평균 평당가	–	약 9,456만 원 (2025년 기준)

블로거 의견: 은마의 현재 시가는 30평형 기준 36억 원대, 전용 84㎡ 이상이라면 40억 원대 진입도 충분히 예상됩니다. 이번 재건축의 프리미엄이 상당할 것으로 전망되네요.

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호갱노노 은마아파트 

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3. 입지 및 혜택 분석

• 교통 우위:

  • 지하철 3호선 학여울역 250m 이내, 용적률 특례 적용

  • 공공보행통로가 인근 미도아파트, 양재천 보행교까지 연결 예정

• 공공기여 강화:

  • 공원 조성 + 400대 공영주차장

  • 학원가 쪽에 개방형 도서관

  • 4만㎥ 저류조 설치로 집중호우시 침수 피해 대비

• 사업 속도:

  • 2025년 1월 자문 신청 → 8개월 만에 정비계획 변경 가결

  • 신속통합기획(패스트트랙) 덕분에 사업이 급물살을 타고 있습니다

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결론

강남 대표 노후 단지인 은마아파트가 35층 제한을 벗어나 49층 초고층 대단지로 거듭난 것은, 단순한 재건축을 넘어서 공익성과 상품성을 동시에 구현하는 새로운 모델입니다.
분양가와 청약 경쟁률, 공급 구조 변화 등은 향후 부동산 시장 트렌드에 큰 영향을 줄 것으로 기대되죠.
저는 이 사업이 강남 재건축의 새로운 표준이자 투자 흐름의 중심축이 될 거라고 봅니다.