서울시 도시정비형 재개발 확대…강남·잠실 추가, 영등포 기준높이 삭제로 초고층 개발 탄력

서론

서울시가 2030 도시·주거환경정비 기본계획을 대폭 수정하면서 도시정비형 재개발 규제가 크게 완화됐습니다.
특히 강남·잠실까지 재개발 대상지로 새롭게 편입되고, 영등포 도심은 기준높이 삭제로 초고층 복합개발이 가능해졌습니다.

이번 변화는 단순히 규제 철폐 차원을 넘어, 서울 도심부 주거·상업 환경의 구조적 변화를 예고한다는 점에서 의미가 큽니다.
오늘은 이번 도시정비형 재개발 확대 소식과 함께, 지역별 변화·인근 시세·투자 포인트를 정리해 보겠습니다.

본론

1. 도시정비형 재개발 변경 주요 내용

구분	변경 전	변경 후 (2025.9)
대상지	영등포, 가산·대림, 용산, 청량리, 왕십리 등	강남, 잠실, 창동·상계 추가
기준 높이	영등포 200m, 마포·공덕 110m	영등포 기준높이 삭제 / 마포·공덕 150m / 기타 지역 130m
용적률	지구단위 대비 낮음	조례용적률의 1.1배 (일반상업·준주거지역)
비주거 비율	상업지역 20%	상업지역 10%
인센티브	개방형 녹지 100%, 호텔 건축 100%	녹지 150%, 산후조리원·예식장 200%, 시니어주택 200%, 호텔 인센티브 확대

전문가 코멘트
서울시는 이번 개편으로 “낮은 용적률과 높이 규제”라는 재개발 걸림돌을 제거했습니다. 특히 영등포 도심은 높이 제한이 사라지며 200m 이상 초고층 복합개발도 가능해져 투자자 관심이 집중될 전망입니다.

2. 지역별 영향 분석

지역	변화	기대 효과
영등포 도심	기준높이 삭제	200m 이상 초고층 주상복합 가능, 여의도와 연계한 금융·업무·주거 복합 중심지 도약
강남·잠실	신규 대상지 편입	대규모 복합개발 추진, 해외기업 유치 및 주거·상업 균형 발전 기대
창동·상계	신규 대상지 편입	서울아레나·창업거점 연계 개발, 동북권 신도심으로 부상
마포·공덕	기준높이 150m로 상향	광역업무지구 확장, 도심 접근성 강화
기타 지역 중심	기준높이 130m 일괄 적용	균형 있는 고밀도 개발 유도

3. 인근 아파트 시세 (2025년 8~9월 기준, 전용 59㎡)

지역	대표 단지	시세 범위	특징
영등포	아크로타워스퀘어	14억~16억	35층 초고층, 여의도 인접
	더샵 파크프레스티지	11억~12억	2022년 준공, 신길뉴타운
강남	래미안 대치팰리스	23억~25억	명문 학군 중심
	디에이치 아너힐즈	26억~28억	초고급 브랜드
잠실	리센츠	16억~18억	잠실역 초역세권
	주공5단지 (재건축 기대)	호가 20억+	서울 대표 재건축 단지
마포·공덕	마포래미안푸르지오	12억~13억	공덕역 초역세권
창동·상계	창동주공1단지(재건축 추진)	약 7억~8억	향후 신도심 개발 수혜 예상

전문가 코멘트
현재 영등포·강남·잠실 등 주요 지역은 이미 높은 시세를 형성하고 있습니다. 다만 용적률 상향·높이 규제 완화로 신규 공급이 늘어나면 장기적으로는 지역별 가격 격차 축소가 예상됩니다.

4. 투자 포인트

높이가 곧 프리미엄
– 영등포 도심은 기준높이 삭제로 초고층 개발이 가능해져 상징성과 희소성이 강화됩니다.
강남·잠실 신규 편입
– 기존에도 인기 높은 지역이지만, 도시정비형 재개발 본격화로 주거·업무·상업 복합 시너지 확대 기대.
인센티브 다변화
– 시니어주택, 산후조리원, 예식장 등 복합시설 도입으로 다양한 사업자 참여 유도.
서울 전역의 균형 발전
– 동북권(창동·상계), 서남권(영등포), 동남권(강남·잠실)이 함께 성장해 서울 다핵화 가능성.

결론

서울시는 이번 도시정비형 재개발 규제 완화를 통해 도심 전역의 고밀도·고층 복합 개발을 본격화하고 있습니다.
특히 영등포 도심 기준높이 삭제는 초고층 랜드마크 단지를 가능하게 하며, 강남·잠실은 글로벌 기업 유치와 함께 새로운 성장축으로 자리 잡을 것입니다.

앞으로 투자자는 초고층 프리미엄·교통망 확장·복합개발 시너지에 주목하면서 중장기적 관점에서 접근하는 전략이 필요합니다.

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