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철산역 자이 vs 힐스테이트 광명11, 광명 대장 단지 최종 승자는?

서울과 맞닿아 ‘준서울’로 불리는 광명뉴타운이 2025년 하반기 부동산 시장의 최대 관심지로 떠오르고 있습니다. 특히 철산역 자이(광명12R)와 힐스테이트 광명11(광명11R)이 나란히 분양을 앞두고 있어 실수요자와 투자자 모두에게 주목받고 있는데요. 이번 글에서는 두 단지를 비교하고, 인근 시세와 입지 분석, 그리고 광명3구역 공공재개발까지 투자 포인트를 정리해보겠습니다.

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1. 분양 단지 개요

구역	단지명	시공사	규모	일반분양	입주 예정	특징
광명12R	철산역 자이	GS건설	지하7~지상29층, 19개동, 2,045가구	650가구 (39~84㎡)	2029년 상반기	철산역 도보권, 클럽 클라우드 커뮤니티
광명11R	힐스테이트 광명11	현대건설	지하5~지상42층, 25개동, 4,291가구	652가구 (39~84㎡)	2030년	광명사거리역 초역세권, 광명 최대 대단지

전문가 코멘트: 철산역 자이는 생활 인프라와 안정성이, 힐스테이트 광명11은 초고층 랜드마크 프리미엄이 강점입니다.

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2. 분양가 및 공급 물량

단지	39㎡	49㎡	59㎡	74㎡	84㎡
철산역 자이	5.68~5.74억	7.27~7.91억	10.04~11.68억	12.92~13.6억	15.15~15.76억
힐스테이트 광명11	5억대 예상	7억대 예상	10~11억대 예상	13억대 예상	15억대 예상

코멘트: 두 단지 모두 3.3㎡당 4,200만~4,300만원대 분양가로, 인근 신축 아파트 시세와 큰 차이는 없습니다.

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3. 인근 아파트 시세 (2025년 8~9월 기준)

단지명	59㎡ 실거래가	특징
광명 롯데캐슬 시그니처	약 10억 800만 원	2027년 입주 예정, 최고가 갱신
광명 센트럴아이파크	약 9.3억	역세권 신축
광명 푸르지오 포레나	약 9억 초반	안정적 거래
광명 자이더샵 포레나 (분양권)	5억~5.5억	소형 평형, 초기 프리미엄

전문가 코멘트: 59㎡ 기준 9~10억 시세가 확립된 만큼, 신규 분양가도 시장이 충분히 소화할 여력이 있습니다.

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4. 입지 분석

항목	철산역 자이	힐스테이트 광명11
교통	7호선 철산역 도보 5분	7호선 광명사거리역 도보권
학군	광덕초·광명중·광명고	광명남초·광명고·경기항공고
생활 인프라	철산 로데오 상권, 시청, 법원	광명전통시장, 시민운동장, 시청
자연환경	광덕산·안양천 산책로	도덕산·개웅산, 안양천
커뮤니티	스카이라운지, 수영장	사우나, GX룸, 작은도서관

코멘트: 철산역 자이는 생활권 중심성이 돋보이고, 힐스테이트 광명11은 초고층 대단지의 미래 가치가 부각됩니다.

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5. 광명3구역 공공재개발

광명3구역은 현재 LH 참여형 공공재개발로 진행 중이며, 주민대표회의 승인과 광명시청 고시가 완료되었습니다. 2030년 입주 목표, 약 3천 가구 규모의 주상복합 단지로 개발이 검토 중이며, 특히 광명사거리역 직연결 통로, 대형 평형 위주, 삼성물산 시공사 선정 가능성으로 프리미엄 잠재력이 큽니다.

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결론

철산역 자이와 힐스테이트 광명11은 단순한 분양 단지를 넘어 광명뉴타운의 대장주 경쟁을 보여주는 상징적 프로젝트입니다. 단기적으로는 철산역 자이가 생활권 안정성을, 힐스테이트 광명11은 초고층 랜드마크 가치를 바탕으로 주목받을 것이며, 향후 광명3구역까지 합세하면 광명뉴타운은 서울 못지않은 신흥 주거 벨트로 자리잡게 될 것입니다.

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