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1979년 준공 은마아파트, 49층 대단지로 거듭난다… ‘신통기획 시즌2’ 적용 첫 사례

강남 대치동의 대표 노후 단지, 은마아파트가 “신속통합기획 시즌2”의 첫 적용 대상이 되면서 재건축의 전환점을 맞고 있습니다.
기존 14층·4,424세대 규모에서 49층·5,893세대 대단지로 탈바꿈하게 될 계획이 발표되었고,
재건축 기간을 단축하고 공공성도 결합한 모델로 주목받고 있죠.
이 사건은 강남권 재건축 사업 전반에도 정비사업 속도 변화의 시그널이 될 수 있습니다.

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⚖️ 1. 재건축 계획 요약

항목	현재 상태	재건축 계획
준공 / 세대수	1979년 준공, 14층, 4,424세대	49층, 5,893세대 (순증세대수 1,469세대)
착공 / 준공 목표 시점	–	착공 2030년, 준공 2034년 예정
사업 기간 단축	통상 장기 지연됨	정비사업 기간 18.5년 → 12년 단축 목표 (신통기획 시즌2)
특별 조치 / 혜택	제한된 층수 규제, 일반 용적률	역세권 용적률 특례 적용 (300% → 약 331.9%) + 공공분양 포함 모델
배치 / 커뮤니티 계획	기존 노후 단지 구조	공영주차장, 개방형 도서관, 국공립 어린이집, 공원 등 공공시설 강화 계획

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📊 2. 인근 실거래가 및 시세 흐름

• 은마아파트 84㎡ 기준 최근 신고가 42억 원을 기록 (2025년 중반) 

• 1년 전 대비 실거래가 상승 폭도 크고, 76㎡ 전용도 22억 → 27억대로 수억 원 오르는 등 상승세 뚜렷 

• 한편, 84㎡ 기준 기존 최고가 거래는 약 29억4,800만 원 수준이었음

이러한 시세 흐름은 재건축 기대감과 규제 완화 기대감이 동시에 반영된 결과로 볼 수 있습니다.

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🌆 3. 입지 분석 및 경쟁력

• 교통 / 역세권: 대치동은 강남의 중심 학군과 교통망의 핵심 지역

• 교육 환경: 인근 학원가 밀집, 강남 교육 수요 중심지

• 생활 인프라: 쇼핑·문화시설·의료시설 접근성 우수

• 재건축 전략 구조: 신통기획 적용 + 용적률 특례 + 공공과 민간 혼합 모델이 사업성 확보에 유리

• 공공성 강조: 재건축에 공공분양 도입, 공공시설 강화 등이 거주 유인력을 높일 요소

LH청약 플러스 

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🔮 4. 기회와 리스크

✅ 기회 요소

• 빠른 사업 추진 가능성 (신통기획 시즌2 기반)

• 공급 단지가 대단지로 탈바꿈하면서 주거 품질 강화

• 공공성과 민간 조합 모델 결합으로 브랜드 가치 상승

• 재건축 기대감 선반영된 시세 상승 여지

⚠️ 리스크 요인

• 이주 / 철거 지연 문제

• 조합 내부 갈등 및 주민 수용성

• 착공·완공 지연 리스크

• 자금 조달 부담 (공사비 상승, 금리 영향 등)

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🪧 결론 – 투자 관점에서 본 은마 재건축

은마아파트는 강남권 대표 노후 단지의 상징적 존재였습니다.
이제 ‘신통기획 시즌2’ 첫 적용 단지로 선정되며 재건축 사업의 속도와 방식이 크게 바뀔 가능성이 높아졌죠.
실거래가 흐름도 이미 재건축 기대감을 반영 중이며,
입지 경쟁력까지 더해지면 앞으로도 시세 상승 여력은 충분히 열려 있습니다.

투자자는

1. 재건축 리스크 관리를 철저히 하되,

2. 중장기 관점에서 분할 진입 전략을 고려하고,

3. 공공+민간 혼합 모델 구조 변화에 주목할 필요가 있습니다.